Mutuo: come funziona, tasso fisso o variabile, TAN e TAEG
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine (in genere da 5 a 30 anni) garantito da un'ipoteca sulla casa. Il tasso può essere fisso (rata sempre uguale per tutta la durata) o variabile (segue l'Euribor, può salire o scendere); per confrontare offerte diverse guarda sempre il TAEG, non il TAN: è il numero che comprende quasi tutti i costi (restano fuori le spese del notaio).
Fabrizio Piccoscritta il 3 novembre 2026 · si legge in 7 minuti
Stai per comprare casa, o ci stai pensando, e il mutuo è la parola che senti ripetere di più senza che nessuno te la spieghi per bene. Qui c'è cos'è davvero un mutuo, la differenza fra tasso fisso e variabile, cosa vogliono dire TAN e TAEG, e cosa guardare in un'offerta prima di firmare. Non trovi qui nomi di banche né tassi reali di oggi: è la guida che spiega il meccanismo, prima di chiedere i preventivi veri.
Cos'è un mutuo
Il mutuo ipotecario — la definizione è della Banca d'Italia — è «un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni»: una banca ti presta una somma, di solito in un'unica soluzione, e tu la restituisci con rate mensili «di importo costante o variabile». Serve per comprare, costruire o ristrutturare un immobile — soprattutto la casa dove vai ad abitare.
È «ipotecario» perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca sull'immobile: se smetti di pagare, la banca può far vendere la casa per rifarsi del debito residuo. È questa garanzia che permette alla banca di prestare cifre grosse (di solito fino all'80% del valore della casa stabilito dalla perizia) a tassi più bassi di un prestito personale, che non ha nessuna garanzia reale dietro.
Tasso fisso, variabile o misto: la differenza
Il tasso decide quanto paghi di interessi, e soprattutto se la tua rata può cambiare nel tempo. Esistono tre impostazioni principali, secondo la guida della Banca d'Italia sul mutuo.
| Tipo | Come si muove | Vantaggio | Rischio |
|---|---|---|---|
| Fisso | resta identico per tutta la durata del mutuo | rata sempre uguale, nessuna sorpresa | non approfitti se i tassi di mercato scendono |
| Variabile | cambia a scadenze prestabilite, seguendo un parametro di mercato: di solito l'Euribor | a parità di durata, all'inizio è più basso del fisso | la rata può salire se l'Euribor sale |
| Misto | il tasso passa da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze o condizioni fissate nel contratto | non devi decidere in modo definitivo al momento della firma | le condizioni del passaggio sono nel contratto: vanno lette bene prima di firmare |
TAN e TAEG: qual è la differenza
Ogni offerta di mutuo mostra due percentuali, e sono diverse apposta: il TAN, più basso, da solo fa sembrare l'offerta più conveniente di quanto sia; il TAEG è quello su cui ti devi basare.
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro, su base annua: non include le spese. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche gli oneri accessori — spese di istruttoria, perizia, imposte, assicurazioni richieste per avere il mutuo, spese di incasso della rata — quindi è il numero giusto per confrontare offerte diverse. Non comprende le spese del notaio, e sui mutui a tasso variabile è solo un esempio, perché cambia con il parametro.
Cosa controllare in un'offerta prima di firmare
Oltre al TAEG, nell'offerta di un mutuo ci sono altre voci che cambiano quanto paghi davvero, nel tempo:
Lo spread, cioè il ricarico che la banca applica sopra il parametro di riferimento (Euribor per il variabile, Eurirs per il fisso): a parità di parametro, uno spread più basso costa meno per tutta la durata del mutuo.
Se scegli il variabile, controlla se c'è un CAP: un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, anche se l'Euribor continua a crescere. Non tutte le offerte lo hanno.
I costi accessori: spese di istruttoria, perizia sull'immobile, imposta sostitutiva, l'assicurazione sui danni all'immobile (di solito incendio e scoppio). Se la banca chiede anche una polizza sulla vita, puoi presentarne una equivalente trovata da te, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni del mutuo. Queste voci sono dentro il TAEG; le spese del notaio no, e vanno chieste a parte.
Il piano di ammortamento, cioè come sono divise le rate fra capitale e interessi nel tempo: chiedi sempre di vederlo per intero, non solo l'importo della prima rata.
Gli errori più comuni
Guardare solo il TAN e non il TAEG: due offerte con lo stesso TAN possono costare in modo diverso per via delle spese accessorie.
Fermarsi al primo preventivo: ogni banca applica il proprio spread, e la differenza fra la prima offerta e la terza può valere migliaia di euro sull'intera durata.
Scegliere il variabile solo perché parte più basso, senza chiedersi cosa succede alla rata se l'Euribor sale, e senza controllare se c'è un CAP.
Allungare la durata solo per abbassare la rata mensile, senza calcolare quanti interessi in più si pagano in totale su un piano più lungo.
Cambiare banca senza costi: la surroga
Se hai già un mutuo e trovi condizioni migliori altrove — per esempio vuoi passare dal variabile al fisso, o semplicemente vuoi uno spread più basso — puoi trasferirlo a un'altra banca con la surroga, senza pagare penali o spese di trasferimento, e senza bisogno del consenso della banca che lasci. È un diritto di legge (articolo 120-quater del Testo unico bancario), nato nel 2007 con il decreto Bersani-bis: per questo si chiama anche portabilità del mutuo.
La surroga cambia solo la banca e, se vuoi, il tipo di tasso: il capitale residuo e la garanzia ipotecaria restano gli stessi, aggiornati sul nuovo contratto.
I prezzi citati in questa guida sono quelli letti sul listino ufficiale del fornitore il 3 novembre 2026. Possono cambiare senza preavviso: controllali sul sito del fornitore prima di decidere.
Domande frequenti
Cos'è un mutuo?
Un finanziamento a medio-lungo termine (in genere 5-30 anni), garantito da un'ipoteca sull'immobile, che serve per comprare, costruire o ristrutturare una casa.
Meglio il tasso fisso o il tasso variabile?
Dipende da quanto vuoi essere al sicuro da sorprese: il fisso tiene la rata sempre uguale, il variabile parte spesso più basso ma può salire seguendo l'Euribor. Il misto permette di passare dall'uno all'altro a condizioni fissate nel contratto.
Cosa sono TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso di interesse puro. Il TAEG include anche le spese accessorie (istruttoria, assicurazioni obbligatorie, incasso rata): è il numero giusto per confrontare offerte diverse, non il TAN da solo.
Cos'è la surroga del mutuo?
La possibilità di trasferire il mutuo a un'altra banca, senza penali né spese di trasferimento, se trovi condizioni migliori. Resta lo stesso capitale residuo e la stessa garanzia ipotecaria.
Quanti preventivi di mutuo conviene confrontare?
Più d'uno: la Banca d'Italia ricorda che tassi e condizioni cambiano anche di molto da una banca all'altra. Un buon numero pratico è almeno tre, confrontando il TAEG di ciascuno e non solo il TAN. Prima di firmare hai diritto ad almeno 7 giorni di riflessione dall'offerta vincolante, proprio per confrontare.
Da dove vengono questi dati
Dati controllati il 3 novembre 2026.
- Banca d'Italia — guida "Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici" (PDF, febbraio 2026) definizione e durata 5-30 anni (introduzione), limite dell'80% (p. 4), fisso, variabile, misto, doppio, Euribor/Eurirs e spread (pp. 6-7), costi e assicurazioni (pp. 8-9), TAEG e 7 giorni di riflessione (pp. 11-12), portabilità gratuita (pp. 18-19 e glossario, pp. 21-26); letta per intero il 3 novembre 2026
- Brocardi — Testo unico bancario, art. 120-quater (surrogazione e portabilità) trasferimento del mutuo senza penali né oneri di qualsiasi natura (comma 3); letto il 3 novembre 2026
Questa guida l’ho scritta con l’aiuto dell’intelligenza artificiale e l’ho verificata sulle fonti qui sopra prima di pubblicarla. Come lavoro
